Manutenção predial – dicas, como organizar, porque fazer, passo a passo
A manutenção predial refere-se a um conjunto de atividades, serviços, que visam assegurar as condições de segurança, confiabilidade e conservação das edificações conforme foram previstas em projeto. Sendo assim visando atender seus usuários durante muitos anos, apresentando condições adequadas ao uso a que se destinam, resistindo ao uso e aos agentes que alteram suas propriedades técnicas iniciais.
Basicamente, a responsabilidade total pela manutenção das edificações é dos proprietários, devendo seguir o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação da edificação, se houver, que deve ser orientada por um profissional legalmente habilitado (engenheiro e/ou arquiteto).
Não há meios sob o ponto de vista econômico, e inaceitável, sob o ponto de vista ambiental, considerar as edificações como produtos descartáveis. Para tanto, se considera a manutenção das edificações existentes e as novas edificações construídas, tão logo colocadas em uso, devendo ser mantidas em condições adequadas para atender às exigências dos seus usuários.
A negligencia quando relacionada à manutenção das edificações é constatada nos frequentes casos de edificações que são inutilizadas muito antes de cumprida a vida útil projetada, causando muitos transtornos aos seus usuários e sobre custo em intensivos serviços de recuperação ou construção de novas edificações. Seguramente pior é a obrigatória tolerância, por falta de alternativas, ao uso de edificações cujo desempenho atingiu níveis inferiores ao mínimo recomendável para um uso saudável, higiênico ou seguro.
A importância da manutenção predial é a minimização dos gastos, reduzindo gastos enormes com reformas e correções, não devendo ser feita de modo improvisado e casual, mas sim como um serviço técnico cuja responsabilidade exige capacitação apurada.
O porquê de realizar a manutenção predial preventiva
Além de mencionar todos os aspectos de qualidade e uso do condomínio, existe também o aspecto financeiro.
A manutenção predial preventiva tende a evitar danos futuros à instalação, custa mais caro consertar do que manter.
Existem muitos casos em que há prédios que já se encontram em fase de degradação acentuada, necessitando por isso, reformas cujos custos ultrapassam sensivelmente aqueles que poderiam ter sido investidos ao longo do tempo.
Sendo assim, é preciso estabelecer um sistema de manutenção predial que ao mesmo tempo em que reponha os sistemas deteriorados, prolongue a vida útil dos edifícios através de serviços periódicos.
Como organizar a manutenção Predial
É preciso catalogar os equipamentos que estão sendo mantidos, de modo que características de construção seja acessível ao responsável que esteja fazendo a manutenção (biblioteca técnica);
Fazer a separação das ferramentas que possa ser utilizada de acordo com o equipamento a ser posto em manutenção; Uma equipe de funcionários deve ser capacitada para prestar os serviços e que possa dar parecer técnico sobre suas atividades.
Fazer um levantamento em torno das instalações que existe nos prédios em geral e levantar seus detalhes, relacionar marcas dos equipamentos e características e quando puder ter um acervo com equipamentos reservas, são modos de otimizar a manutenção. Abaixo um modelo de programação de manutenção.
Os dados relacionados a gastos com manutenção nos deixam ver que outros gastos também seriam realizados, só que de maneira imprevisível, sem orçamento. Os gastos com consertos imprevistos acabam saindo mais caros, por que são pagos de forma integral, ou mesmo parcial, porém esses custos adicionais poderiam servir para pagar outras despesas. Além de gastos imprevistos, equipamentos que de uma hora para outra apresentam falhas necessitando serem trocados, geram transtornos para os moradores, transtornos esses que também poderiam ser reduzidos com a manutenção preventiva.
Vale lembrar que a segurança nos procedimentos deve-se também ter uma atenção especial, foi mostrada que as instalações em geral necessitam ser inspecionada não apenas por questões econômicas, mas pela segurança que elas devem proporcionar em especial às instalações elétrica.
